വിദേശ പൗരത്വം എടുത്ത ഇന്ത്യക്കാർക്ക് സ്വത്തുക്കൾ വിൽക്കുകയോ പണയം വയ്ക്കുകയോ ചെയ്യണമെങ്കിൽ റിസർവ് ബാങ്കിന്റെ പ്രത്യേക അനുമതി വേണം; സുപ്രീം കോടതി വിധി

വിദേശ പൗരത്വം എടുത്ത ഇന്ത്യക്കാർക്ക് സ്വത്തുക്കൾ വിൽക്കുകയോ പണയം വയ്ക്കുകയോ ചെയ്യണമെങ്കിൽ റിസർവ് ബാങ്കിന്റെ പ്രത്യേക അനുമതി വേണം; സുപ്രീം കോടതി വിധി

June 15 2022

 

ന്യൂഡൽഹി :വിദേശികൾക്ക് റിസർവ് ബാങ്കിന്റെ അനുമതിയില്ലാതെ ഇന്ത്യയിലെ വസ്തുക്കൾ പണയം വയ്ക്കുവാനോ കൈമാറ്റം നടത്തുവാനോ ചെയ്യാൻ കഴിയില്ലെന്ന് സുപ്രീംകോടതി വിധിച്ചു. ജസ്റ്റിസ് എ എം ഖാൻവിൽക്കർ അധ്യക്ഷനായ മൂന്നംഗ ബെഞ്ച്, ഫോറിൻ എക്സ്ചേഞ്ച് റെഗുലേഷൻ ആക്ടിലെ 31ാം സെക്ഷന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിലാണ് വിധി പ്രഖ്യാപിച്ചത്.

വിദേശികൾക്ക് ഇന്ത്യയിലെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് സംവിധാനങ്ങളിൽ ഇടപെടാൻ ആകില്ലെന്ന് FERA സെക്ഷൻ 31 ലോക്സഭയിൽ അവതരിപ്പിച്ചപ്പോൾ വ്യക്തമാക്കിയിരുന്നതാണ്. ആ നിയമത്തെ പരിപൂർണ്ണമായി നടപ്പാക്കാൻ ശ്രദ്ധ ചെലുത്തിയ സർക്കാരിന്റെ ഉദ്ദേശശുദ്ധിയെ കോടതി പരാമർശിച്ചു.

റിസർവ് ബാങ്കിന്റെ അനുമതി നേടാതെ സ്വത്തുക്കൾ കൈമാറ്റം നടത്തിയാൽ നിയമപരമായി അത് നിലനിൽക്കുന്നതല്ല. ഇതുവരെ നടന്ന കൈമാറ്റങ്ങൾ ഈ നിയമത്തിന്റെ കീഴിൽ വരില്ലെന്നും വിധിയിൽ പറയുന്നു

വിദേശ പൗരത്വം എടുത്ത നിങ്ങളുടെ പേരിൽ നാട്ടിൽ സ്വത്തുക്കൾ ഉണ്ടോ ? എങ്കിൽ അതു വിൽക്കുകയോ പണയം വയ്ക്കുകയോ ചെയ്യണമെങ്കിൽ റിസർവ് ബാങ്കിന്റെ പ്രത്യേക അനുമതി വേണം; സുപ്രീം കോടതിയുടെ സുപ്രധാനമായ വിധി പ്രവാസികളെ എങ്ങനെ ബാധിക്കും എന്നറിയാം

വിദേശ പൗരത്വം എടുത്തിട്ടുള്ള ഇന്ത്യാക്കാർക്ക് ഇനി നാട്ടിലുള്ള സ്വത്തുക്കൾ ക്രയവിക്രയം ചെയ്യുവാനും പണയപ്പെടുത്തുവാനുമൊക്കെ ഇനിമുതൽ റിസർവ് ബാങ്കിന്റെ പ്രത്യേക അനുമതി ആവശ്യമായി വരും. ഫോറിൻ എക്സ്ചേഞ്ച് റെഗുലേഷൻ ആക്ട് (ഫെറ) 1973 ലെ സെക്ഷൻ 31 ഉയർത്തിപ്പിടിച്ചാണ് ജസ്റ്റിസ് എ എം ഖാൻവില്ക്കർ അദ്ധ്യക്ഷം വഹിച്ച സുപ്രീം കോടതി ബഞ്ചിന്റെ വിധി. ഇതനുസരിച്ച്, ഇന്ത്യൻ പൗരനല്ലാത്ത ഒരാൾക്ക് ഇന്ത്യയിലെ സ്വത്തുക്കൾ വിൽക്കുവാനോ പണയപ്പെടുത്തുവാനോ റിസർവ് ബാങ്കിന്റെ പ്രത്യേകാനുമതി ആവശ്യമാണ്.

ഇത്തരത്തിലുള്ള സ്വത്തുക്കൾ കൈമാറ്റം ചെയ്യുമ്പോൾ, റിസർവ് ബാങ്ക് അനുമതി നൽകുന്നതുവരെ കൈമാറ്റത്തിന് നിയമപരമായ സാധുത ലഭിക്കുകയില്ല എന്നും ജസ്റ്റിസ് ഇന്ദു മൽഹോത്ര, അജയ് രസ്തോഗി എന്നിവർ ഉൾപ്പെട്ട ബഞ്ച വ്യക്തമാക്കി. എന്നിരുന്നാലും, ഇതുവരെ നടന്ന ഇടപാടുകൾ വീണ്ടും പുനപരിശോധിക്കേണ്ടതില്ലെന്നും കോടതി വ്യക്തമാക്കി. ബെങ്കലൂരുവിലെ ഒരു സ്വത്തുകൈമാറ്റവുമായി ബന്ധപ്പെടുത്തി നടന്ന കേസിലാണ് ഈ സുപ്രധാന വിധി വന്നത്. 1977-ൽ ചാൾസ് റൈറ്റ് എന്നൊരു വിദേശിയുടെ വിധവ റിസർവ് ബാങ്ക് അനുമതി വാങ്ങാതെ സ്വത്ത് വിറ്റതുമായി ബന്ധപ്പെട്ട കേസായിരുന്നു അത്. അനുമതി വേണമെന്ന് ഉറപ്പിച്ചു പറയുമ്പോഴും പഴയ കാര്യങ്ങൾ കുത്തിപ്പൊക്കേണ്ടതില്ല എന്നതീരുമാനത്തിൽ ഈ സ്ഥലത്തിന്റെ ഇടപാട് നിയമവിധേയമാക്കുകയും ചെയ്തു.

ഒ സി ഐ കാർഡുള്ള ഇന്ത്യാക്കാരുടെ പല അവകാശങ്ങളും എടുത്തുകളഞ്ഞ് സർക്കാർ പുതിയ നിയമം കൊണ്ടുവരുന്ന ഘട്ടത്തിൽ തന്നെയാണ് വിദേശ ഇന്ത്യാക്കാർക്ക് മറ്റൊരു തിരിച്ചടിയായി ഈ വിധി വന്നിരിക്കുന്നത്. ഇതനുസരിച്ച്, നിങ്ങൾ വിദേശ പൗരത്വം എടുത്തിട്ടുണ്ടെങ്കിൽ , നാട്ടിലെ സ്വത്തിൽ എന്തെങ്കിലും ക്രയവിക്രയങ്ങൾ നടത്തുന്നതിനു മുൻപായി റിസർവ് ബാങ്കിന്റെ പ്രത്യേക അനുമതി എടുത്തിരിക്കണം. അത് എടുക്കാതിരിക്കുന്നിടത്തോളം കാലം ഈ സ്വത്തുമായി ബന്ധപ്പെട്ട ഇടപാടുകൾക്ക് നിയമപരമായ സാധുത ഉണ്ടായിരിക്കില്ല.

നിരവധി മലയാളികളെ നേരിട്ട് ബാധിക്കുന്ന ഒരു കാര്യം തന്നെയാണിത്, പ്രത്യേകിച്ച് മദ്ധ്യ കേരളത്തിൽ. ഗൾഫ് മലയാളികൾക്ക് അവിടങ്ങളിലെ പൗരത്വമില്ലാത്തതിനാൽ എൻ ആർ ഐ സ്റ്റാറ്റസ് ആണ് ഉള്ളത്. എന്നാൽ, അമേരിക്ക, ബ്രിട്ടൻ തുടങ്ങിയ പാശ്ചാത്യ രാജ്യങ്ങളിൽ എത്തിച്ചേർന്നവർ, ഒരു നിശ്ചിത കാലാവധി തീരുമ്പോൾ അവിടത്തെ പൗരന്മാരായി മറുകയാണ് പതിവ്. ഓവർസീസ് സിറ്റിസൺസ് ഓഫ് ഇന്ത്യ എന്ന പ്രത്യേക സ്റ്റാറ്റസ് ആയിരുന്നു ഇവർക്ക് ഉണ്ടായിരുന്നത്.

ഇരട്ടപൗരത്വം എന്ന ആശയം ചർച്ചയിൽ നിൽക്കുന്ന സമയത്ത് ഒ സി ഐ കാർഡുള്ളവർക്ക് ഇന്ത്യൻ പൗരന്മാര്ക്കുള്ള എല്ലാ അവകാശങ്ങളും, വോട്ടവകാശം ഒഴികെ, നൽകിയിരുന്നു. ഇതനുസരിച്ച്, നാട്ടിൽ സ്ഥലം വാങ്ങിക്കൂട്ടിയിട്ടുള്ളവർനിരവധിയാണ്. ഇനി സ്വത്തുക്കളുടെ കാര്യത്തിൽ മുന്നോട്ട് പോവുക ഇവരെ സംബന്ധിച്ചിടത്തോളം പ്രയാസമേറിയ കാര്യമാകും, പ്രത്യേകിച്ച് റിസർവ് ബാങ്കിന്റെ അനുമതിയൊക്കെ വാങ്ങുക എന്ന കാര്യമുള്ളപ്പോൾ. . തീർച്ചയായും ഇത് കേരളത്തിലെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിൽ ഒരു തിരിച്ചടിക്ക് കാരണമായേക്കാം

11 facts you must know about ancestral property in India

How many generations can claim ancestral property?

In case of a classified ancestral property that has remained undivided, four generations of the male lineage have their claim. This means on Ram’s ancestral property, his son Shyam, Shyam’s son Ghanshyam and Ghanshyam’s son Radhe Shyam have inheritance rights. In other words, the father, the grandfather, the great grandfather and the great-great grandfather have inheritance rights over an undivided ancestral property.

Also, whenever someone inherits a property from any of his paternal ancestors up to three generations above him, his legal heirs of up to three generations below him would get equal right, as coparceners in that property.

So, when Radhe Shyam inherits a property from his father, three generations below him would have an inheritance claim on it.

What is an undivided property?

If Ram decided to divide the property between Shyam and his other sons, the chain will be broken and the property inherited by Shyam will no longer qualify as an ancestral property but a self-acquired property. Simply stated, for a property to remain ancestral, no division should take place up to the four generations. An ancestral property that has been divided through a partition deed or a family arrangement, ceases to be an ancestral property as soon as the arrangement comes into effect. In other words, when a division or a partition takes place in a joint Hindu family, the property becomes self-acquired in the hands of the family member, who has received it.

Passing its judgment in the Uttam versus Saubhag Singh & Others case on March 2, 2016, the Supreme Court ruled that a joint family property ceases to be a joint family property in the hands of the various persons who have succeeded to it under Section 8 of the Hindu Succession Act, 1956, as they hold the property as tenants in common and not as joint tenants.

Can properties obtained through a gift or will be ancestral properties?

Properties that one acquires by way of a gift deed and through the execution of a will, do not qualify as ancestral properties. Also note that through a gift deed, a father can give this self- acquired property to a third party in his lifetime. Through a will, the property ownership is transferred after the demise of the donor.

Exclusion from ancestral property

One is free to write a will and exclude one’s offspring (sons as well as daughters) from inheriting their self-acquired property. In 2016, the Delhi High Court ruled that an adult son had no legal claim on his parents’ self-acquired property. “Where the house is a self-acquired house of the parents, a son, whether married or unmarried, has no legal right to live in that house and he can live in that house, only at the mercy of his parents up to the time the parents allow,” the HC order said.

The same, however, is not true for ancestral property. A father does not have a choice to exclude his son from possession of his ancestral properties. However, the Delhi HC, in November 2018, ruled that harassed parents can evict their children from any type of property. The type of the property, ruled by the HC, would in no manner act as a deterrent in eviction of children and legal heirs, who ill-treat their elderly parents.

After an amendment in the laws through the Delhi Maintenance and Welfare of Parents and Senior Citizens (Amendment) Rules, 2017, through which the term ‘self-acquired’ was done away with, seniors can apply for eviction of their sons, daughters and legal heirs from the property of any kind ─ movable or immovable, ancestral or self-acquired, tangible or intangible.

 

Start of ownership right in an ancestral property

In case of ancestral properties, the right of the stakeholder arises at the time of his birth. In other forms of inheritance, such as inheritance through a will, the right arises at the time of the owner’s death. So, in the above stated example, Shyam’s right in his ancestral property will arise at the time of his birth and not at the time of his father Ram’s demise.

The same, however, is not true for ancestral property. A father does not have a choice to exclude his son from possession of his ancestral properties. However, the Delhi HC, in November 2018, ruled that harassed parents can evict their children from any type of property. The type of the property, ruled by the HC, would in no manner act as a deterrent in eviction of children and legal heirs, who ill-treat their elderly parents.

After an amendment in the laws through the Delhi Maintenance and Welfare of Parents and Senior Citizens (Amendment) Rules, 2017, through which the term ‘self-acquired’ was done away with, seniors can apply for eviction of their sons, daughters and legal heirs from the property of any kind ─ movable or immovable, ancestral or self-acquired, tangible or intangible.

 

Start of ownership right in an ancestral property

In case of ancestral properties, the right of the stakeholder arises at the time of his birth. In other forms of inheritance, such as inheritance through a will, the right arises at the time of the owner’s death. So, in the above stated example, Shyam’s right in his ancestral property will arise at the time of his birth and not at the time of his father Ram’s demise.

The same, however, is not true for ancestral property. A father does not have a choice to exclude his son from possession of his ancestral properties. However, the Delhi HC, in November 2018, ruled that harassed parents can evict their children from any type of property. The type of the property, ruled by the HC, would in no manner act as a deterrent in eviction of children and legal heirs, who ill-treat their elderly parents.

After an amendment in the laws through the Delhi Maintenance and Welfare of Parents and Senior Citizens (Amendment) Rules, 2017, through which the term ‘self-acquired’ was done away with, seniors can apply for eviction of their sons, daughters and legal heirs from the property of any kind ─ movable or immovable, ancestral or self-acquired, tangible or intangible.

 

Start of ownership right in an ancestral property

In case of ancestral properties, the right of the stakeholder arises at the time of his birth. In other forms of inheritance, such as inheritance through a will, the right arises at the time of the owner’s death. So, in the above stated example, Shyam’s right in his ancestral property will arise at the time of his birth and not at the time of his father Ram’s demise.

The Supreme Court on Tuesday held that daughters, like sons, have an equal birthright to inherit joint Hindu family property. The court decided that the amended Hindu Succession Act, which gives daughters equal rights to ancestral property, will have a retrospective effect.11-Aug-2020