The gift deed can be conditional or unconditional.

The gift deed can be conditional or unconditional. If the gift deed is conditional then either the title may pass to the donee if the condition precedent is met, or the transfer of title may be revoked if the condition is not met. 2.

conditional gift deed can be executed by donor

2) as per gift deed condition can be incoprorated that donee shall maintain the donor during his lifetime

3) condition can be incoprorated that in case donee dies before donor gift cn be revoked

In this case the donee have been given vested interest on the happening of a certain event i.e. death of donor :; so the gift is valid.

2. Yes the gift can be conditional on this ground also since donor has no control on the date of his death.

In Thakur Raghunath Ji Maharaj v. Ramesh Chandra, (2001) 5 SCC 18; it is held by the supreme court of India that conditonal gift is valid. it is not necessary that such condition should be inserted in gift deed, if a separate agreement is made in respect of property gifted then such agreement renders it as a conditional gift.

What you must know when making a gift deed

Donor can stipulate conditions in a Gift Deed and resort to cancellation on non-compliance

Donor can stipulate conditions in a Gift Deed and resort to cancellation on non-compliance

Donor can stipulate conditions in a Gift Deed and resort to cancellation on non-compliance: The Clarification by the Supreme Court of India

An appeal was made to the Supreme Court raising a fundamental question as to the legality and nature of a gift deed wherein the donor reserves his right to possession and enjoyment of the property and the conveyance is subjected to the fulfillment of certain stipulated conditions present in the deed.

The two main issues raised before the court in the present appeal were[1]:
(i) whether a document styled as gift deed but admittedly executed for consideration, part of which has been paid and the balance promised to be paid, can be treated as formal document or instrument of gift, and
(ii) whether a document in terms whereof the executants of the document retained possession and reserved her right over the property being the subject matter of the document could be a deed of gift or whether such a document was a document in the nature of a will

The appellant in the present case is a widow, aged 74 years, who executed a gift deed in favor of the respondent (i.e. nephew of the appellant) in the expectation that he will take due care of the appellant and her husband and also for some pecuniary consideration. On a plain reading of the deed of gift it could be perceived that the deed will come in effect on the instance of the death of the appellant and her husband and not before.

The appellant in due course of time, in and around, 02.06.1999 executed a deed of cancellation thereby canceling the gift deed so made. To this effect, the respondent approached the court of learned Munsif Sasthamcotta praying to declare the cancellation deed as null and void and for his declaration of title over the suit property. To this the appellant filed another suit praying for a permanent injunction restraining the respondent from trespassing, committing waste or mischief in the suit property. Not going too much into the detailed timeline of the case, the present appeal is brought against the order dated 03.04.2017 of the High Court of Kerela at Ernakulam.

To understand what constitutes as a Gift, the Supreme Court in the case of Naramadaben Maganlal Thakker v. Pranivandas Maganlal Thakker and others, held “Gift means to transfer certain existing moveable or immoveable property voluntarily and without consideration by one person called the donor to another called the done and accepted by or on behalf of the donee”

The Supreme Court vide its judgment clarified that “A conditional gift with no recital of acceptance and no evidence in proof of acceptance, where possession remains with the donor as long as he is alive, does not become complete during the lifetime of the donor. When a gift is incomplete and title remains with the donor the deed of gift might be canceled”

The supreme court has with precision outlined that the conditions stipulated in the deed of a gift does not make the gift invalid and such gift shall be complete only upon fulfillment of the conditions, needless to say, that before such an instance the donor can cancel the deed of gift.

The position which is clarified in the instant case is with regard to the provisions effecting gift under the Transfer of Property Act, 1882 and not with regard to other personal laws on the subject.

For your ready reference, the definition of gift under section 122 of the Transfer of Property Act, 1882 is as under –
“Gift” is the transfer of certain existing movable or immovable property made voluntarily and without consideration, by one person, called the donor, to another, called the donee, and accepted by or on behalf of the donee.

The court to reach on the conclusion on the subject relied largely on the judgment of Reninkuntla Rajamma v. K. Sarwanamma[2], wherein it was held that the fact that the donor had reserved the right to enjoy the property during her lifetime did not affect the validity of the deed. The Court held that a gift made by registered instrument duly executed by or on behalf of the donor and attested by at least two witnesses is valid, if the same is accepted by or on behalf of the done. Such acceptance must, however, be made during the lifetime of the donor and while he is still capable of making an acceptance.

The court accepting this judgment was of the view that where a gift deed is executed subjected to certain conditions, the satisfaction of those conditions is of utmost importance and that conditions do not make the gift void neither does reserving the right to enjoy and possess the subject property by the donor.

The Supreme Court concluding the instant case held “We are in agreement with the decision of this Court in Reninkuntla Rajamma that there is no provision in law that ownership in property cannot be gifted without transfer of possession of such property. However, the conditions precedent of a gift as defined in section 122 of the Transfer of Property Act must be satisfied. A gift is transfer of property without consideration. Moreover, a conditional gift only becomes complete on compliance of the conditions in the deed”

The decision was given by a bench ofJustice Arun MishraandJustice Indira Banerjee in S. Sarojini Amma v. Velayudhan Pillai Sreekumar[3].

End-Notes
[1] CIVIL APPEAL NO. 10785 OF 2018
[2] (2014) 9 SCC 445
[3] CIVIL APPEAL NO. 10785 OF 2018

Livemint wants to start sending you push notifications. Click allow to subscribe

Sign in

Subscribe

HomeLatestTrendingPremium

Up to 15% off on premium plansSubscribe Now

OPEN APP

Home / Opinion / Online-views /  Donor can decide whom to make a gift and in what proportion

Donor can decide whom to make a gift and in what proportion

iStockphotos

2 min read . 08 Oct 2012Shabnum Kajiji

To whom your mother gifts the property and in what proportion is the prerogative of your mother.

My mother owns a house and we are two brothers and two sisters. My mother wants to bequeath the house to her sons only as she gave money to my two sisters when they got married in 1999 and 2005, respectively. However, my sisters want equal claim in the house. Can they legally claim that in a court of law? Is it better to just get a will drafted as per my mother’s wish and get it executed when required? Also, my mother wants to bequeath a majority of the property in my name as I have taken care of her for a long time. Can my brother challenge her decision?

Make a gift: If your mother wants to transfer the house to you and your brother during her lifetime, your mother may execute a gift deed, gifting the property to you and your brother in the proportion that she wishes. As per section 122 of the Transfer of Property Act, 1882, a gift is considered valid when it is made voluntarily; it is without consideration, there has been an offer by the donor; and the offer has been accepted by the donee, and the donee actually accepts the gift. Your sisters may challenge the said gift if any of the four conditions have not been fulfilled.

Under section 17 of the Indian Registration Act, 1908, the “instruments of gift of immovable property" is a document that needs to be compulsorily registered. Section 49 of the Registration Act inter alia states that no document required by section 17 or by any provision of the Transfer of Property Act, 1882 to be registered shall affect any immovable property comprised therein unless it has been registered. Thus, if the gift deed is not registered, it can be challenged by your siblings.

Your sisters could also challenge the gift on the ground that the gift deed was executed by your mother as a result of fraud being practised on her or as a result of misrepresentation of facts or under undue influence or that she has not exercised her free will to execute the said gift deed. However, your sisters will have to furnish proof.

It may be noted that to whom your mother gifts the property and in what proportion is the prerogative of your mother so your siblings can’t challenge the gift on these grounds

Make a will: If your mother does not want to transfer the property to you and your brother during her lifetime, she may execute a will and bequeath it in the proportion that she wishes.

A will need not be compulsorily registered. But two competent persons should have signed the will as witnesses.

Your siblings may challenge the will in a court of competent jurisdiction but they will have to prove that it was not executed by your mother while exercising her free will.

No gift, no will: If your mother dies intestate (without a will), then each of your siblings and you will inherit the property in accordance with the laws of succession that govern your mother at the time of her death.

sec 73. Compensation for loss or damage caused by breach of contract.

Section 73 in The Indian Contract Act, 1872

73. Compensation for loss or damage caused by breach of contract.—When a contract has been broken, the party who suffers by such breach is entitled to receive, from the party who has broken the contract, compensation for any loss or damage caused to him thereby, which naturally arose in the usual course of things from such breach, or which the parties knew, when they made the contract, to be likely to result from the breach of it. —When a contract has been broken, the party who suffers by such breach is entitled to receive, from the party who has broken the contract, compensation for any loss or damage caused to him thereby, which naturally arose in the usual course of things from such breach, or which the parties knew, when they made the contract, to be likely to result from the breach of it." Such compensation is not to be given for any remote and indirect loss or damage sustained by reason of the breach. Compensation for failure to discharge obligation resembling those created by contract.—When an obligation resembling those created by contract has been incurred and has not been discharged, any person injured by the failure to discharge it is entitled to receive the same compensation from the party in default, as if such person had contracted to discharge it and had broken his contract. —When an obligation resembling those created by contract has been incurred and has not been discharged, any person injured by the failure to discharge it is entitled to receive the same compensation from the party in default, as if such person had contracted to discharge it and had broken his contract." Explanation.—In estimating the loss or damage arising from a breach of contract, the means which existed of remedying the inconvenience caused by the non-performance of the contract must be taken into account. Illustrations

(a) A contracts to sell and deliver 50 maunds of saltpetre to B, at a certain price to be paid on delivery. A breaks his promise. B is entitled to receive from A, by way of compensation, the sum, if any, by which the contract price falls short of the price for which B might have obtained 50 maunds of saltpetre of like quality at the time when the saltpetre ought to have been delivered. (a) A contracts to sell and deliver 50 maunds of saltpetre to B, at a certain price to be paid on delivery. A breaks his promise. B is entitled to receive from A, by way of compensation, the sum, if any, by which the contract price falls short of the price for which B might have obtained 50 maunds of saltpetre of like quality at the time when the saltpetre ought to have been delivered."

(b) A hires B’s ship to go to Bombay, and there takes on board, on the first of January, a cargo, which A is to provide, and to bring it to Calcutta, the freight to be paid when earned. B’s ship does not go to Bombay, but A has opportunities of procuring suitable conveyance for the cargo upon terms as advantageous as those on which he had chartered the ship. A avails himself of those opportunities, but is put to trouble and expense in doing so. A is entitled to receive compensation from B in respect of such trouble and expense. (b) A hires B’s ship to go to Bombay, and there takes on board, on the first of January, a cargo, which A is to provide, and to bring it to Calcutta, the freight to be paid when earned. B’s ship does not go to Bombay, but A has opportunities of procuring suitable conveyance for the cargo upon terms as advantageous as those on which he had chartered the ship. A avails himself of those opportunities, but is put to trouble and expense in doing so. A is entitled to receive compensation from B in respect of such trouble and expense."

(c) A contracts to buy of B, at a stated price, 50 maunds of rice, no time being fixed for delivery. A afterwards informs B that he will not accept the rice if tendered to him. B is entitled to receive from A, by way of compensation, the amount, if any, by which the contract price exceeds that which B can obtain for the rice at the time when A informs B that he will not accept it. (c) A contracts to buy of B, at a stated price, 50 maunds of rice, no time being fixed for delivery. A afterwards informs B that he will not accept the rice if tendered to him. B is entitled to receive from A, by way of compensation, the amount, if any, by which the contract price exceeds that which B can obtain for the rice at the time when A informs B that he will not accept it."

(d) A contracts to buy B’s ship for 60,000 rupees, but breaks his promise. A must pay to B, by way of compensation, the excess, if any, of the contract price over the price which B can obtain for the ship at the time of the breach of promise. (d) A contracts to buy B’s ship for 60,000 rupees, but breaks his promise. A must pay to B, by way of compensation, the excess, if any, of the contract price over the price which B can obtain for the ship at the time of the breach of promise."

(e) A, the owner of a boat, contracts with B to take a cargo of jute to Mirzapur, for sale at that place, starting on a specified day. The boat, owing to some avoidable cause, does not start at the time appointed, whereby the arrival of the cargo at Mirzapur is delayed beyond the time when it would have arrived if the boat had sailed according to the contract. After that date, and before the arrival of the cargo, the price of jute falls. The measure of the compensation payable to B by A is the difference between the price which B could have obtained for the cargo at Mirzapur at the time when it would have arrived if forwarded in due course, and its market price at the time when it actually arrived. (e) A, the owner of a boat, contracts with B to take a cargo of jute to Mirzapur, for sale at that place, starting on a specified day. The boat, owing to some avoidable cause, does not start at the time appointed, whereby the arrival of the cargo at Mirzapur is delayed beyond the time when it would have arrived if the boat had sailed according to the contract. After that date, and before the arrival of the cargo, the price of jute falls. The measure of the compensation payable to B by A is the difference between the price which B could have obtained for the cargo at Mirzapur at the time when it would have arrived if forwarded in due course, and its market price at the time when it actually arrived."

(f) A contracts to repair B’s house in a certain manner, and receives payment in advance. A repairs the house, but not according to contract. B is entitled to recover from A the cost of making the repairs conform to the contract. (f) A contracts to repair B’s house in a certain manner, and receives payment in advance. A repairs the house, but not according to contract. B is entitled to recover from A the cost of making the repairs conform to the contract."

(g) A contracts to let his ship to B for a year, from the first of January, for a certain price. Freights rise, and, on the first of January, the hire obtainable for the ship is higher than the contract price. A breaks his promise. He must pay to B, by way of compensation, a sum equal to the difference between the contract price and the price for which B could hire a similar ship for a year on and from the first of January. (g) A contracts to let his ship to B for a year, from the first of January, for a certain price. Freights rise, and, on the first of January, the hire obtainable for the ship is higher than the contract price. A breaks his promise. He must pay to B, by way of compensation, a sum equal to the difference between the contract price and the price for which B could hire a similar ship for a year on and from the first of January."

(h) A contracts to supply B with a certain quantity of iron at a fixed price, being a higher price than that for which A could procure and deliver the iron. B wrongfully refuses to receive the iron. B must pay to A, by way of compensation, the difference between the contract price of the iron and the sum for which A could have obtained and delivered it. (h) A contracts to supply B with a certain quantity of iron at a fixed price, being a higher price than that for which A could procure and deliver the iron. B wrongfully refuses to receive the iron. B must pay to A, by way of compensation, the difference between the contract price of the iron and the sum for which A could have obtained and delivered it."

(i) A delivers to B, a common carrier, a machine, to be conveyed, without delay, to A’s mill, informing B that his mill is stopped for want of machine. B unreasonably delays the delivery of the machine, and A, in consequence, loses a profitable contract with the Government. A is entitled to receive from B, by way of compensation, the average amount of profit which would have been made by the working of the mill during the time that delivery of it was delayed, but not the loss sustained through the loss of the Government contract. (i) A delivers to B, a common carrier, a machine, to be conveyed, without delay, to A’s mill, informing B that his mill is stopped for want of machine. B unreasonably delays the delivery of the machine, and A, in consequence, loses a profitable contract with the Government. A is entitled to receive from B, by way of compensation, the average amount of profit which would have been made by the working of the mill during the time that delivery of it was delayed, but not the loss sustained through the loss of the Government contract."

(j) A, having contracted with B to supply B with 1,000 tons of iron at 100 rupees a ton, to be delivered at a stated time, contracts with C for the purchase of 1,000 tons of iron at 80 rupees a ton, telling C that he does so for the purpose of performing his contract with B. C fails to perform his contract with A, who cannot procure other iron, and B, in consequence, rescinds the contract. C must pay to A 20,000 rupees, being the profit which A would have made by the performance of his contract with B. (j) A, having contracted with B to supply B with 1,000 tons of iron at 100 rupees a ton, to be delivered at a stated time, contracts with C for the purchase of 1,000 tons of iron at 80 rupees a ton, telling C that he does so for the purpose of performing his contract with B. C fails to perform his contract with A, who cannot procure other iron, and B, in consequence, rescinds the contract. C must pay to A 20,000 rupees, being the profit which A would have made by the performance of his contract with B."

(k) A contracts with B to make and deliver to B, by a fixed day, for a specified price, a certain piece of machinery. A does not deliver the piece of machinery, at the time specified, and, in consequence of this, B is obliged to procure another at a higher price than that which he was to have paid to A, and is prevented from performing a contract which B had made with a third person at the time of his contract with A (but which had not been communicated to A), and is compelled to make compensation for breach of that contract. A must pay to B, by way of compensation, the difference between the contract price of the price of machinery and the sum paid by B for another, but not the sum paid by B to the third person by way of compensation. (k) A contracts with B to make and deliver to B, by a fixed day, for a specified price, a certain piece of machinery. A does not deliver the piece of machinery, at the time specified, and, in consequence of this, B is obliged to procure another at a higher price than that which he was to have paid to A, and is prevented from performing a contract which B had made with a third person at the time of his contract with A (but which had not been communicated to A), and is compelled to make compensation for breach of that contract. A must pay to B, by way of compensation, the difference between the contract price of the price of machinery and the sum paid by B for another, but not the sum paid by B to the third person by way of compensation."

(l) A, a builder, contracts to erect and finish a house by the first of January, in order that B may give possession of it at that time to C, to whom B has contracted to let it. A is informed of the contract between B and C. A builds the house so badly that, before the first of January, it falls down and has to be re-built by B, who, in consequence, loses the rent which he was to have received from C, and is obliged to make compensations to C for the breach of his contract. A must make compensation to B for the cost of rebuilding of the house, for the rent lost, and for the compensation made to C. (l) A, a builder, contracts to erect and finish a house by the first of January, in order that B may give possession of it at that time to C, to whom B has contracted to let it. A is informed of the contract between B and C. A builds the house so badly that, before the first of January, it falls down and has to be re-built by B, who, in consequence, loses the rent which he was to have received from C, and is obliged to make compensations to C for the breach of his contract. A must make compensation to B for the cost of rebuilding of the house, for the rent lost, and for the compensation made to C."

(m) A sells certain merchandise to B, warranting it to be of a particular quality, and B, in reliance upon this warranty, sells it to C with a similar warranty. The goods prove to be not according to the warranty, and B becomes liable to pay C a sum of money by way of compensation. B is entitled to be reimbursed this sum by A. (m) A sells certain merchandise to B, warranting it to be of a particular quality, and B, in reliance upon this warranty, sells it to C with a similar warranty. The goods prove to be not according to the warranty, and B becomes liable to pay C a sum of money by way of compensation. B is entitled to be reimbursed this sum by A."

(n) A contracts to pay a sum of money to B on a day specified. A does not pay the money on that day. B, in consequence of not receiving the money on that day, is unable to pay his debts, and is totally ruined. A is not liable to make good to B anything except the principal sum he contracted to pay, together with interest upto the day of payment. (n) A contracts to pay a sum of money to B on a day specified. A does not pay the money on that day. B, in consequence of not receiving the money on that day, is unable to pay his debts, and is totally ruined. A is not liable to make good to B anything except the principal sum he contracted to pay, together with interest upto the day of payment."

(o) A contracts to deliver 50 maunds of saltpetre to B on the first of January, at a certain price, B, afterwards, before the first of January, contracts to sell the saltpetre to C at a price higher than the market price of the first of January. A breaks his promise. In estimating the compensation payable by A to B, the market price of the first of January, and not the profit which would have arisen to B from the sale to C, is to be taken into account. (o) A contracts to deliver 50 maunds of saltpetre to B on the first of January, at a certain price, B, afterwards, before the first of January, contracts to sell the saltpetre to C at a price higher than the market price of the first of January. A breaks his promise. In estimating the compensation payable by A to B, the market price of the first of January, and not the profit which would have arisen to B from the sale to C, is to be taken into account."

(p) A contracts to sell and deliver 500 bales of cotton to B on a fixed day. A knows nothing of B’s mode of conducting his business. A breaks his promise, and B, having no cotton, is obliged to close his mill. A is not responsible to B for the loss caused to B by closing of the mill. (p) A contracts to sell and deliver 500 bales of cotton to B on a fixed day. A knows nothing of B’s mode of conducting his business. A breaks his promise, and B, having no cotton, is obliged to close his mill. A is not responsible to B for the loss caused to B by closing of the mill."

(q) A contracts to sell and deliver to B, on the first of January, certain cloth which B intends to manufacture into caps of a particular kind, for which there is no demand, except at that season. The cloth is not delivered till after the appointed time, and too late to be used that year in making caps. B is entitled to receive from A, by way of compensation, the difference between the contract price of the cloth and its market price at the time of delivery, but not the profits which he expected to obtain by making caps, nor the expenses which he has been put to in making preparation for the manufacture. (q) A contracts to sell and deliver to B, on the first of January, certain cloth which B intends to manufacture into caps of a particular kind, for which there is no demand, except at that season. The cloth is not delivered till after the appointed time, and too late to be used that year in making caps. B is entitled to receive from A, by way of compensation, the difference between the contract price of the cloth and its market price at the time of delivery, but not the profits which he expected to obtain by making caps, nor the expenses which he has been put to in making preparation for the manufacture."

What happens if builder delay construction?

In the case of delivery delays – if the builder does not complete the project upon the date of completion, the buyer will be given the option of withdrawing from the construction project and will be entitled to a full refund from the developer.

How to Handle Disputes with Builders

1. Give Them a Chance to Put Things Right. In dispute resolution, communication is always key to avoiding a lengthy and costly court case for both parties. ...
2. Speak to Another Expert. ...
3. Document Everything. ...
4. Make an Official Complaint. ...
5. Consider How You Paid. ...
6. Go to Court.

Why do builders delay projects?

However, delays can happen for various reasons such weather, equipment failures, labor shortages, missing or incorrect data, project mistakes and conflicts. There are some reasons, like weather that are beyond your control, but most construction project delays can be avoided.

What happens if builder breaches contract?

Most contracts will require that a home owner give the builder a notice particularising the breach and provide that the builder has a period of time to then rectify the breach before any other action can be taken including bringing a claim for damages or engaging a third party to complete the works.

Can I refuse to pay my builder?

If the Tradesman failed to deliver what you expected when undertaking work you need to ensure you raise the issue with them as you notice it. ... If you do not pay then the Tradesman has the right to remove what they have done or they may take you to Court. You should therefore be fair and reasonable in your approach.

Can builder sue me?

ANSWER: Property owners can sue a builder/contractor for fraudulent or deceitful practices to collect damages suffered using one or more of the following theories of liability (this list is not exhaustive): 1. Breach of Contract.

Can a builder take back materials?

Every building contract states that the materials remain property of the builder until they are paid. ... He has every right to reclaim his property and is allowed to do so if there is a clause in his terms and conditions stating that he retains full ownership until payment is received in full.

Ways to Resolve a Dispute With Your Contractor

1. Check Your Contract. The first step to resolving any dispute with a contractor is to carefully review your contract. ...
2. Communicate and Negotiate. ...
3. Mediation. ...
4. Arbitration. ...
5. Go to Court. ...
6. Key Takeaways.

Can I withhold payment for building work?

By law, customers can only withhold a 'reasonable' amount of payment on a job. For example, if a customer is unhappy with the installation of a single plug socket on a full kitchen refurb then they can only withhold the amount required to fix that issue.

Can a contractor abandon a contract?

Contract abandonment is when both parties involved in a binding contract have conducted themselves in a manner where the original contract is no longer valid. ... In the case of contract abandonment, both parties must mutually agree to abandon the contract.

What should you do if the builder delays the project incessantly?

With an increasing number of cases of delayed real estate projects in India, it is important for homebuyers to know their rights and the legal course of action to uphold the same. Here are some legal measures a homebuyer can pursue in case the project is inordinately delayed.

A delayed real estate project is the biggest nightmare for a homebuyer since it results in huge monetary loss and mental agony. While earlier, the absence of standard regulations led to years of litigation and thus, delayed possession timelines, the scenario has significantly improved after the enforcement of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 (RERA).

RERA has not only enabled a regulatory framework and provided an avenue to fast-track dispute resolution, but has also infused the much-needed transparency into the sector. This has resulted in reduced incompetence and delays and established a pan India model for construction practices. The Act also hypothesises builders’ accountability towards consumers and categorically defines a series of actions a homebuyer can take in case a builder refuses to handover the project within the stipulated time or perpetually extends the possession deadline.

Primarily, the word delay means that a promoter/builder in the agreement of sale has agreed to complete the project and give the possession of the property within a period but has failed to do so.

Sudhir Reddy, Founder, Reddy and Reddy Law Firm, avers that in case a builder delays the project delivery beyond a period as agreed upon in the agreement for sale, then the aggrieved homebuyer can take legal action against the promoter.

Legal recourse for delayed projects under RERA: Filing the complaint

• As per section 31 of RERA, an aggrieved consumer may file a complaint with the Authority or adjudicating officer, appointed under the legislation. Apart from the builder, a homebuyer can also file a complaint against the real estate agent in the form or manner provided under the Act.
• As per section 79 of RERA, civil courts are barred from entertaining disputes (suits or proceedings) in respect to matters of Real Estate Regulatory Authority. Only the adjudicating officer or the Appellate Tribunal is empowered under the Act to deal with disputes in real estate projects. However, the consumer forums (National, State or District) have not been barred from the ambit of the Act. Section 71 proviso permits the complainant to withdraw his complaint as regards to matters under section 12, 14, 18 and 19, from the consumer forum and file it with the adjudicating officer appointed under the Act, shared Reddy.

Claim refund

“RERA allows a homebuyer a choice of seeking either interest on delayed possession or a complete refund of the money paid along with interest thereon. However, if the builder fails to provide the desired compensation, severe penalties have been rolled under RERA ranging from imprisonment to registration cancellation,” shares, Vineet Naik, Senior Advocate, Bombay High Court.

• As per section 18(1) of RERA, in the events where the promoter delays the possession of a property or fails to complete the project within the agreed time as mentioned in the sale agreement, he shall be liable to return the amount received from the buyer in respect of the apartment/property or plot, along with the due interest. The interest imposed is 10 percent of the amount invested by the buyer. In case of non-compliance, a builder might face imprisonment for a term which may extend to three years or a fine up to 10 percent of the estimated cost of the real estate project, or both.
• If the builder unilaterally changes the possession date of the project, then the buyer has a right to withdraw from the project and claim refund of the invested amount within 45 days.
• If the buyer does not withdraw the possession of the apartment/property, he/she retains the right to be compensated for the delay in the form of monthly interest till the date of handover. The monthly interest would be paid as per the rates prescribed under the legislation. The interest must be automatically initiated by the builder or the promoter when the delay commences. However, in case of a grievance, the allottee may approach the Authority.

Legal recourse outside the ambit of RERA

Under the Consumer Protection Act, 1986, a homebuyer can register a complaint under Section 2(1) (c) for deficiency in services. The term deficiency in services refers to any fault, imperfection, shortcoming or inadequacy in the quality, nature and manner of performance, which is required to be maintained as as per the law.

As per the latest ruling by the National Consumer Disputes Redressal Commission (NCDRC), buyers can seek refund from the developer if the possession of the house or a flat is delayed beyond one year. Depending upon the value of the property, buyers can approach NCDRC in the following courts:

• For properties worth Rs 20 lakh complaints should be filed with the District Commission
• For properties valuing between Rs 20 lakh and Rs 1 crore grievances should be listed with the State Commission
• For claims more than Rs 1 crore, a homebuyer should approach the National Commission

Know how to file a complaint in consumer court against real estate builders?

Additionally, the Domestic Building Contracts Act, 1995 also protects homebuyers’ rights in case a builder inordinately delays the possession of the property. The Act oversees if the project construction is as per the approved plan and is completed within pre-decided time or not. Besides, it also administers the construction quality of the project.

Overall, the execution of RERA has eased out the process of complaint registration in case of a delayed project. Homebuyers are also confident of faster and fair resolutions under the law. However, it is imperative to do due diligence. One must only invest in a project by a credible builder with an excellent past record and market reputation and stay abreast of the latest changes in the rules and regulations of the real estate sector. 

പളളിക്കേസ്‌: നിയമ സമുഹത്തിന്‌ പറ്റിയ വലിയനാണക്കേടോ?-- മാത്യൂസ് ജെ. നെടുംപാറ

പളളിക്കേസ്‌: നിയമ സമുഹത്തിന്‌ പറ്റിയ വലിയ

നാണക്കേടോ?

-- മാത്യൂസ് ജെ. നെടുംപാറ

(1) എന്താണ്‌ പളളിക്കേസ്‌: സാധാരണക്കാരന് കൃത്യമായി നിശ്ചയമില്ല. മഹാഭൂരിപക്ഷം ജനങ്ങളും ഇന്നും ധരിച്ചിരിക്കുന്നത്‌ യാക്കോബായക്കാർ തങ്ങള്‍ക്കെതിരായ സുപ്രീം കോടതി വിധി നടപ്പാക്കുന്നത്‌ എതിര്‍ക്കുന്നു. നിയമവാഴ്ചയെ വെല്ലുവിളിക്കുന്നു. എന്നാല്‍  യാഥാര്‍ത്ഥ്യം എന്താണ്‌?

(2) ഇവിടെ ഒരു സുപ്രീം കോടതി വിധിയുമില്ല. ഇല്ലാത്ത സുപ്രീം കോടതി വിധി ബലം പ്രയോഗിച്ച്‌ നടപ്പാക്കാനാണ്‌ കേരള ഹൈക്കോടതി CRPF  വരെ വിളിയ്ക്കാന്‍ ഉത്തരവിട്ടത്‌. സത്യമതാണ്‌.  നിങ്ങള്‍ക്ക്‌ വിശ്വസിക്കാന്‍ പ്രയാസമായിരിക്കും. Res judicata എന്ന Fundamental നിയമ principle Delhi യിലെ വക്കീലന്മാര്‍ക്ക്‌ നല്ല നിശ്ചയമില്ലാതെ പോയതാണ്‌ ഈ ദുരിതങ്ങളുടെയെല്ലാം അടിസ്ഥാന കാരണം.

(3) എന്താണ്‌ Res judicata ഉദാഹരണത്തിന്‌ A യും B യും തമ്മിലുള്ള കേസില്‍ സുപ്രീം കോടതി ഒരു ഭാഗത്തെ മാത്രം കേട്ടശേഷം 1 + 1 = 2 എന്നാണ്‌ എന്ന്‌ വിധിച്ചു എന്നു കരുതുക. ആ വിധി തെറ്റാണ്‌.  Res judicata അല്ല. അങ്ങനെ ഒരു വിധിയെ ഇല്ല. അത്‌ void ആണ്‌.  ഇനി കോടതി രണ്ടു ഭാഗത്തേയും കേട്ട ശേഷം 1 + 1 = 0 എന്ന്‌ വിധിച്ചുവെന്ന്‌ കരുതുക. അത്‌ ശരിയാണ്‌.  Res judicata ആണ്‌. Binding ആണ്‌. എന്തുകൊണ്ട്‌? കോടതി വിധി തെറ്റാണെങ്കിലും ശരിയാണ്‌.  Binding ആണ്‌. നിരപരാധിയെ സുപ്രീം കോടതി കുറ്റക്കാരനായി കണ്ട്‌ തൂക്കിലേറ്റാൻ വിധിച്ചാൽ അയാൾ തൂങ്ങും. നിയമചരിത്രത്തിൽ എത്രയോ നിരപരാധികള്‍ തുക്കിലേറ്റപ്പെട്ടിരിയ്ക്കുന്നു. അപരാധി തൂക്കിലേറ്റപ്പെട്ട ശേഷം “കൊല്ലപ്പെട്ടയാള്‍' പ്രത്യക്ഷപ്പെട്ട കേസുകൾ വരെ ഉണ്ടായിട്ടുണ്ട്‌.

(4) Res judicata : നിയമവ്യവസ്ഥയുടെ അടിസ്ഥാന ശിലയാണ്‌ അത്‌ അല്ലെങ്കിൽ കേസുകള്‍ക്ക്‌ അവസാനമുണ്ടാവില്ല. കോടതി ഒരിയ്ക്കൽ തീരുമാനിച്ച വിഷയത്തെപ്പറ്റി കേസിലെ അതേ കക്ഷികള്‍ വീണ്ടും വ്യവഹാരത്തില്‍ ഏര്‍പ്പെടുന്ന അവസ്ഥ വരും. അത്‌ രാജ്യതാല്പര്യത്തിന്  നല്ലതല്ല.

(5) 1958-ലെ സുപ്രീം കോടതിയുടെ സമുദായക്കേസിലെ വിധി: 

ഇപ്പോഴത്തെ പള്ളി തര്‍ക്കങ്ങളുടെ ആധാരം 1958-ലെ സുപ്രീം കോടതിയുടെ constitutional bench - ന്റെ വിധിയാണ്‌. അതിനു ശേഷമുണ്ടായ 1995-ലെയും 2017-ലെയും 2019-ലെയും വിധികള്‍ 1958-ലെ തെറ്റായ വിധിയുടെ അടിസ്ഥാനത്തില്‍ മാത്രം ഉണ്ടായതാണ്‌.

(6) 1958-ലെ സമുദായ കേസില്‍ സുപ്രീം കോടതിയിൽ അതിപ്രഗത്ഭന്മാരെന്ന്‌ പേരുകേട്ട പാത്രിയാര്‍ക്കീസ്‌ വിഭാഗം വക്കീലന്മാർ 1928-ലെ വട്ടിപ്പണക്കേസിലെ വിധി സമുദായ കേസിന് res judicata ആയി Binding  ആണ്‌ എന്ന്‌ concede ചെയ്തു. ഈ വലിയ തെറ്റ്‌ അഥവാ അമളിയാണ്‌ ഇപ്പോഴത്തെ പള്ളിക്കേസുകളുടെ മൂലകാരണം. ഇത്‌ ആര്‍ക്കും അറിയില്ലായിരുന്നു.

(7) വട്ടിപ്പണം കേസ്‌. മലങ്കര സഭയുടെ പൊതുവായ സ്വത്തുക്കളെപ്പറ്റി അഥവാ വട്ടിപ്പണം മലങ്കര സഭയിലെ രണ്ടു വിഭാഗങ്ങളില്‍ ആര്‍ക്ക്‌ കൊടുക്കണം എന്നതിനെക്കുറിച്ചായിരുന്നു. ആ കേസില്‍ ഒരു പളളിയും കക്ഷിയായിരുന്നില്ല. കക്ഷിയാക്കേണ്ട ആവശ്യമുണ്ടായിരുന്നില്ല. തിരുവിതാംകൂര്‍ ഹൈക്കോടതി പാത്രിയാര്‍ക്കീസിന്റെ Spiritual powers vanishing point-ല്‍ എത്തി എന്ന്‌ കണ്ടെത്തി. വട്ടിപണം Orthodox വിഭാഗത്തിന്‌ കൊടുക്കുവാൻ ഉത്തരവിട്ടു. ആ വിധി കോടതിയ്ക്ക്‌ തീരുമാനിയ്ക്കാന്‍ അധികാരമില്ലാത്ത വിശ്വാസ സത്യങ്ങളിൽ തീര്‍പ്പു കല്പിച്ചു കൊണ്ടായിരുന്നു.

(8) വട്ടിപ്പണം കേസിലെ വിധി മലങ്കര സഭയുടെ ആയിരത്തില്‍പ്പരം പള്ളികള്‍ക്ക്‌ ബാധകമായിരുന്നില്ല. കാരണം പള്ളികള്‍ ആ കേസിൽ കക്ഷികള്‍ ആയിരുന്നില്ല. വട്ടിപ്പണം കേസില്‍ വട്ടിപ്പണം ആര്‍ക്ക്‌ കൊടുക്കണം എന്നതായിരുന്നു തര്‍ക്കവിഷയം. ആ കേസ്‌ മലങ്കര സഭയുടെ പൊതുവായ സ്വത്തുക്കളെപ്പറ്റി ആയിരുന്നു. പള്ളികളുടെ  സ്വത്തുക്കളെപ്പറ്റി ആയിരുന്നില്ല.

(9) 1958-ല്‍ സുപ്രീം കോടതിയുടെ ഭരണഘടനാ ബെഞ്ച്‌ വട്ടിപ്പണം കേസിലെ വിധി സമുദായക്കേസിന് Res judicata ആണ്‌ എന്നു വിധിച്ചു.  മലങ്കര സഭയുടെ പള്ളികള്‍ ഓര്‍ത്തഡോക്സ്‌ വിഭാഗം 1934-ല്‍ കൊണ്ടുവന്ന മലങ്കര സഭ ഭരണഘടന അനുസരിച്ച്‌ നടത്തപ്പെടണമെന്ന്‌ വിധിയ്ക്കുകയും ചെയ്തു. 1934 കോൺസ്റ്റിട്യൂഷൻ അനുസരിച്ച്‌ പള്ളികളുടെ സർവ്വാധിപൻ മലങ്കര Metropolitan cum Catholicos ആണ്‌. ഈ വിധിയോടെ യാക്കോബായക്കാര്‍ക്ക്‌ തങ്ങളുടെ പള്ളികൾ നഷ്ടപ്പെടുന്നു എന്ന തെറ്റായ നിലവന്നു. ആ വിധി വെറും തെറ്റായ വിധി മാത്രമല്ല, മറിച്ച്‌ നിയമത്തിന്റെ മുൻപിൽ നിലനില്പില്ലാത്ത null and void ആയിട്ടുള്ള വിധിയാണ്‌. അങ്ങനെ ഒരു വിധിയെ ഇല്ല നിയമദൃഷ്ടിയില്‍.

(10) 1958-ലെ സുപ്രീം കോടതി വിധി മലങ്കര സഭയിലെ ആയിരത്തില്‍പ്പരം വരുന്ന പള്ളികളെയും, (ടസ്റ്റിമാരെയും ഇടവകക്കാരെയും bind ചെയ്യുന്ന ഒരു res judicata അല്ല. കാരണം പലതുണ്ട്‌. അതില്‍ രണ്ടു മാത്രം ഇവിടെ പറയാം.

a) 1958-ലെ ഭരണഘടനാ ബെഞ്ചിന്റെ വിധിയില്‍ ഒറ്റ പള്ളി പോലും കക്ഷിയല്ല. അതുകൊണ്ട്‌ ആ വിധി ഒരു പള്ളിക്കും ബാധകമല്ല. കാരണം പള്ളികള്‍ കക്ഷികളല്ലാത്ത കേസിലെ വിധി പള്ളികള്‍ക്ക്‌ res judicata ആയി binding അല്ല. ഒരു കോടതിയുടെ തെറ്റായ വിധി res judicata ആകണമെങ്കില്‍ കേസിൽ കക്ഷിയായിരിയ്ക്കണം. നമ്മള്‍ കക്ഷിയല്ലാത്ത കേസിലെ വിധി നമ്മള്‍ക്ക്‌ ബാധകമല്ല. ഇത്‌ ആര്‍ക്കും നിഷേധിയ്ക്കാനാവാത്ത അടിസ്ഥാന തത്വമാണ്‌.

b) മലങ്കര സഭയിലെ ആയിരത്തില്‍പ്പരം വരുന്ന പള്ളികൾ ആ ഓരോ പളളിയുടേയും trust deed അനുസരിച്ച്‌ അഥവാ അതിന്റെ traditions അനുസരിച്ച്‌ ഇടവകക്കാരുടെ ഭൂരിപക്ഷാഭിപ്രായ പ്രകാരം നടത്തപ്പെടണമോ അല്ല, മറിച്ച്‌ പാത്രിയാര്‍ക്കീസ്‌ വിഭാഗം അംഗീകരിയ്ക്കാത്ത 1934-ലെ ഓര്‍ത്തഡോക്സാകാരുടെ ഭരണഘടന അനുസരിച്ച്‌ നടത്തപ്പെടണമോ എന്ന വിഷയം ഒരു തര്‍ക്കവിഷയമായി ആ കേസില്‍ പരിഗണനയ്ക്ക്‌ വന്നില്ല. അങ്ങനെ ഒരു വിധിയും ഉണ്ടായിട്ടില്ല. പള്ളികൾ കക്ഷിയല്ലാതിരുന്നതുകൊണ്ട്‌ യഥാര്‍ത്ഥ തര്‍ക്കവിഷയവും ഉന്നയിക്കപ്പെട്ടിട്ടില്ല. അതിന്മേല്‍ മെറിറ്റിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ ഒരു തീരുമാനവും ഉണ്ടായിട്ടില്ല. അതുകൊണ്ട്‌ Cause of action estoppel ഇല്ല.  Res judicata യും ഇല്ല.

(11) 1958-ലെ വിധി ആയിരത്തില്‍പ്പരം വരുന്ന പള്ളികളെയും ഇടവകക്കാരെയും സംബന്ധിച്ചിടത്തോളം Res judicata അല്ല. മറിച്ച്‌ re inter alios ആണ്‌.  Void ab initio ആണ്‌. നിയമദൃഷ്ടിയില്‍ അങ്ങനെയൊരു വിധിയെ ഇല്ല. പക്ഷേ ഈ വസ്തുത, ഈ വലിയ പിഴവ് സുപ്രീം കോടതിയിലെ വലിയ വക്കീലന്മാര്‍ മനസ്സിലാക്കാതെ പോയി.  തുടര്‍ന്ന്‌ 1995-ല്‍ വിധിയുണ്ടായി, സമുദായക്കേസിലെ വിധിയുടെ ചുവടുവെച്ച്‌ മലിമത്ത്‌ കമ്മീഷൻ വന്നു. ഇലക്ഷന്‍ നടത്താന്‍.  പ്രശ്നങ്ങള്‍ക്ക്‌ പക്ഷേ പരിഹാരമുണ്ടായില്ല. വ്യവഹാരങ്ങൾ തുടര്‍ന്നു. 2017 K.S.Varghese ലെ വിധി വന്നു. 1958 ലെ തെറ്റ്‌ തിരുത്തപ്പെട്ടിട്ടില്ല എന്നു മാത്രമല്ല ആ തെറ്റുകൾ Justice Misra ആണിയിട്ട്‌ ഉറപ്പിച്ചു.

(12) K.S.Varghese കേസ്‌ കോലഞ്ചേരി, വരിക്കോലി, മണ്ണത്തൂര്‍ എന്നീ പള്ളികളെപ്പറ്റി ആയിരുന്നു. അത്‌ representative suit കൾ ആയിരുന്നതുകൊണ്ട്‌ അതിലെ വിധി ഈ മൂന്നു പള്ളികളെയും, അതിന്റെ ട്രസ്റ്റിമാരെയും കേസില്‍ നേരിട്ട്‌ കക്ഷികളല്ലാത്ത ഇടവകക്കാരെയും bind ചെയ്യുന്ന res judicata ആണ്‌. പക്ഷേ Justice Arun Misra constructive res judicata എന്ന തത്വത്തിന്റെ അന്തസത്ത മനസ്സിലാക്കാതെ ആ കേസിലെ വിധി ആ കേസില്‍ കക്ഷികളല്ലാത്ത മറ്റു പള്ളികള്‍ക്ക്‌ ബാധകമാണ് എന്ന്‌ വിധിച്ചു. കേസില്‍ കക്ഷികളല്ലാത്ത പള്ളികളെ സംബന്ധിച്ചിടത്തോളം അരുണ്‍ മിശ്രയുടെ ആ വിധി res judicata അല്ല. Binding അല്ല Nullity ആണ്‌.

(13) Constructive Res judicata എന്നാൽ എന്താണ്‌? കേസിലെ കക്ഷികള്‍ അല്ലാത്തവര്‍ക്ക്‌ വിധി binding ആണ്‌ എന്ന്‌ അല്ല. പക്ഷേ നമ്മുടെ നിയമസമൂഹം ഈ തെറ്റ്‌ മനസ്സിലാക്കിയില്ല. കേരള ഹൈക്കോടതി CRPF നെ വരെ വിളിച്ച്‌ “സുപ്രീം കോടതി വിധി” നടപ്പാക്കാന്‍ ഉത്തരവിട്ടു! കേരള സർക്കാർ ആകട്ടെ സുപ്രീം കോടതി വിധി നടപ്പാക്കാന്‍ പ്രതിജഞാബദ്ധരാണ്‌ എന്ന്‌ ആണയിട്ടു. പക്ഷേ ഹൈക്കോടതി നടപ്പാക്കാന്‍ ബാദ്ധ്യതപ്പെട്ട ഏതെങ്കിലും ഒരു സുപ്രീം കോടതി വിധിയുണ്ടോ? ഇല്ല എന്നതാണ്‌ ആര്‍ക്കും തർക്കിക്കാൻ കഴിയാത്ത യാഥാര്‍ത്ഥ്യം. നഗ്നസത്യം. ഈ സത്യം മറച്ചുവയ്ക്കാൻ വേണ്ടി എന്നെ ആക്രമിയ്ക്കുന്നു. നിശ്ശബ്ദനാക്കാൻ വെമ്പല്‍ കൊള്ളുന്നു.

(14) സുപ്രീം കോടതിയ്ക്ക്‌ Judgment in rem എന്ന വാക്കിന്റെ ശരിയായ അര്‍ത്ഥം മനസ്സിലാക്കുന്നതിൽ വന്ന വീഴ്ചയാണ്‌ കെ.എസ്‌. വര്‍ഗ്ഗീസിന്റെയും PMA മെട്രോപോളിറ്റൻ കേസുകളുടെയും ആധാരം. Representative suit-ലെ വിധി Judgment in rem ആകണമെന്ന്‌ നിര്‍ബന്ധമില്ല. In rem എന്നാല്‍ as against the whole world എന്നാണ്‌ അര്‍ത്ഥം. സഭാക്കേസില്‍ “Judgment in rem” എന്ന concept – ന് തന്നെ പ്രസക്തിയില്ല. ഇനി ഉണ്ട്‌ എന്നു കരുതുക. ഒരു വിധി കേസിലെ കക്ഷികളുടെ status  അല്ലെങ്കിൽ ടൈറ്റിൽ ചേഞ്ച്‌ ചെയ്യുന്നുവെങ്കിൽ  Judgment in rem ആണ്‌. ഉദാഹരണത്തിന് ഭാര്യയും ഭര്‍ത്താവും തമ്മിലുള്ള കേസിൽ divorce grant ചെയ്താൽ Judgment in rem ആണ്‌. As against the whole world. കാരണം അവരുടെ Status change വന്നു. Third parties - ന് അവരുമായി വിവാഹബന്ധത്തിലേര്‍പ്പെടാം അതേ സമയം Divorce reject ചെയ്താലോ, അത്‌ Judgment in personam ആണ്‌. Status -ല്‍ ഒരു വ്യത്യാസവും വന്നില്ല.

(15) 2019 Justice Arun Misra, Fr.Issac Mattummel എന്ന കേസില്‍ 2017 -ലെ തെറ്റ്‌ വീണ്ടും ആവര്‍ത്തിച്ചു. ഓർത്തോഡോക്സുകാർ പള്ളിപിടുത്തം തുടര്‍ന്നു. സുപ്രീം കോടതിയുടെ ജഡ്ജ്മെന്റിന്റെ പേരിൽ.  പക്ഷേ അങ്ങനെ ഒരു ജഡ്ജ്മെന്റ്‌ ഇല്ല എന്നു ചൂണ്ടിക്കാണിക്കാൻ ഞാനല്ലാതെ വേറാരും രംഗത്തു വന്നില്ല. ജസ്റ്റിസ്‌ കെ.ടി.തോമസ്‌ ഉള്‍പ്പെടെ.

(16) ഞാന്‍ സ്വയം പ്രകീര്‍ത്തിക്കുകയാണ്‌ എന്നു കരുതരുത്‌. മേല്‍പ്പറഞ്ഞ fundamental errors കട്ടച്ചിറക്കാർ 2018-ല്‍ എന്റെ അടുത്ത്‌ വന്നപ്പോൾ ദൈവകൃപയാൽ എന്റെ ശ്രദ്ധയിൽപ്പെട്ടു.  പള്ളിക്കേസിന് വളരെ നീണ്ട ചരിത്രമുണ്ട്‌. ജഡ്ജുമെന്റുകള്‍ ആയിരക്കണക്കിന്‌ പേജുകളാണ്‌. ഈ തടിയന്‍ ജഡ്ജ്മെന്റും റെക്കോഡുകളും പരിശോധിച്ചാൽ മേല്‍പ്പറഞ്ഞ തെറ്റ്‌ ശ്രദ്ധയില്‍പ്പെടുകയില്ല. റെക്കോഡ്‌സും ജഡ്ജ്മെന്റും എല്ലാം മടക്കിവെച്ച്‌ ആലോചിച്ചാൽ എത്ര കുഴഞ്ഞ കേസ്‌ ആണെങ്കിൽ കൂടിയും അതിലെ അടിസ്ഥാനപരമായ തെറ്റ്‌ മനസ്സിലാകും. പള്ളിക്കേസ്‌ വലിയ errors ആണ്‌. അതിലും എത്രയോ വലിയ errors ആണ്‌ കേശവാനന്ദഭാരതി, Judges 2, 3 and NJAC കേസ്‌ തുടങ്ങിയവയിലെ സുപ്രീം കോടതി വിധികള്‍. ആയിരക്കണക്കിന് പേജ്‌ വരുന്ന ഈ ജഡ്ജ്മെന്റുകൾ വായിച്ചവര്‍ ചുരുക്കം. അതിലെ തെറ്റു മനസ്സിലാക്കിയവര്‍ അതിലും ചുരുക്കം.

(17) തെറ്റുകള്‍ പറ്റുക മനുഷ്യസഹജമാണ്‌. നമ്മള്‍ സാധാരണക്കാരേക്കാൾ വലിയ തെറ്റുകൾ പറ്റിയിരിക്കുന്നത്‌ Pope മാര്‍ക്കും Arch Bishop മാര്‍ക്കും Chief Justice മാര്‍ക്കും മറ്റുമാണ്‌ എന്നത്‌ ചരിത്രം പഠിച്ചിട്ടുളള ആര്‍ക്കും മനസ്സിലാകും.

(18) 2017-ലെ കെ.എസ്‌.വര്‍ഗീസ്‌ വിധി ആർട്ടിക്കിൾ 141 പ്രകാരം രാജ്യത്തെ നിയമമാണ്‌. അതുകൊണ്ട്‌ അത്‌ നടപ്പാക്കിയേ മതിയാകൂ എന്നതാണ്‌ പൊതുവായ ധാരണ. ജസ്റ്റിസ്‌ കെ.ടി.തോമസ്‌ പോലും മറിച്ച്‌ പറഞ്ഞ്‌ കണ്ടില്ല. അത്‌ എന്നെ അങ്ങേയറ്റം വിസ്മയിപ്പിച്ചിട്ടുണ്ട്‌. സുപ്രീം കോടതി വിധി പാര്‍ലമെന്റ്‌ നിര്‍മ്മിക്കുന്ന നിയമം പോലെ രാജ്യത്തെ നിയമമല്ല. സുപ്രീം കോടതി വിധി law of the land ഉം അല്ല. Law declared by the Supreme Court shall be binding on all Courts within the territory of India എന്നു വെച്ചാല്‍ സുപ്രീം കോടതി ഏതെങ്കിലും ഒരു പുതിയ നിയമതത്വം reaffirm  ചെയ്യുകയോ അല്ലെങ്കിൽ നിലവിലുള്ള നിയമതത്വം evolve  ചെയ്യുകയോ ചെയ്താൽ അത്‌ ഒരു precedent എന്ന നിലയില്‍ രാജ്യത്തെ കോടതികള്‍ക്ക്‌ binding ആണ്‌ എന്നു മാത്രമേ ആർട്ടിക്കിൾ 141 പറയുന്നുള്ളു.  സുപ്രീം കോടതി ഏതെങ്കിലും കേസില്‍ Law decare ചെയ്തിട്ടുണ്ടോ ഉണ്ടെങ്കില്‍ അത്‌ follow ചെയ്യണമോ എന്നത്‌ ഏത്‌ കോടതിയിലാണോ സുപ്രീംകോടതിയുടെ ജഡ്ജ്മെന്റ്‌ cite ചെയ്യുന്നത്‌ ആ കോടതിയാണ്‌ തീരുമാനിക്കേണ്ടത്‌.   ഉദാഹരണത്തിന്‌ ഒരു മുന്‍സിഫ്‌ മുന്‍പാകെ സുപ്രീം കോടതിയുടെ 3, 5, 7, 9 എന്നീ ജഡ്ജുമാരുള്ള  ബെഞ്ചിന്റെ ജഡ്ജ്മെന്റ്‌ cite ചെയ്യുകയാണെങ്കിൽ ആ മുൻസിഫിന്  3 ജഡ്ജുമാരുടെ ജഡ്ജ്മെന്റാണ്‌ ശരിയെന്ന്‌ തോന്നുന്നുവെങ്കിൽ അത്‌ ഫോളോ ചെയ്യാം. സുപ്രീംകോടതിയുടെ Judgment per incuriam ആണ്‌ എന്ന്‌ മുൻസിഫിന് ബോധ്യപ്പെട്ടാൽ ഫോളോ ചെയ്യേണ്ട കാര്യമില്ല.

(19) ഞാന്‍ precedent -ന്‌ എതിരല്ല. Common Law യുടെ 4 അടിസ്ഥാന തൂണുകളിൽ ഒന്നാണ് precedent. ഒരു പക്ഷേ ഏറ്റവും ശക്തമായ തൂണ്.   Precedent എന്നു പറഞ്ഞാല്‍ reason for the decision എന്നാണ്‌ അര്‍ത്ഥം.   നമ്പർ അല്ല. കൂടുതല്‍ ജഡ്ജുമാരടങ്ങിയ ബെഞ്ചിന്റെ വിധി ന്യായമായിട്ടും കൂടുതല്‍  ശരിയായിരിക്കാൻ സാദ്ധ്യതയുണ്ട് എന്നാണ്‌ സങ്കല്പം.  അതിനും ഞാന്‍  എതിരല്ല.  സത്യത്തില്‍ Minority judgments ആണ്‌ പലപ്പോഴും കൂടുതല്‍ ശരി. അത്‌ എന്തുമാകട്ടെ, പള്ളിക്കേസില്‍ ആർട്ടിക്കിൾ 141- ന്‌ ഒരു പ്രസക്തിയുമില്ല.  സമുദായക്കേസിലോ, PMA മെട്രോപൊളീറ്റൻ  കേസിലോ അല്ലെങ്കില്‍ കെ.എസ്‌.വര്‍ഗീസിലോ ഒരു പുതിയ principle evolve ചെയ്യുകയോ reaffirm ചെയ്യുകയോഉണ്ടായില്ല. ആ ജഡ്ജുമെന്റുകള്‍ Res judicata യും അല്ല. Precedent ഉം അല്ല. Null and void ആണ്‌. സത്യത്തിൽ ഇന്ത്യൻ സുപ്രീം കോർട്ട് കഴിഞ്ഞ 70 വര്‍ഷത്തിനിടയിൽ  ഒരു പുതിയ പ്രിന്‍സിപ്പിളും evolve ചെയ്തതായി എനിയ്ക്കറിയില്ല.  ഞാന്‍ പലരോടും ചോദിച്ചു. ആര്‍ക്കും ഒന്നും ഇതുവരെ പറയാന്‍ കഴിഞ്ഞിട്ടില്ല. ഭരണഘടനാ ശിൽപികൾ ആർട്ടിക്കിൾ 141 ഭരണഘടന യിൽ ഉൾപ്പെടുത്തിയില്ലായിരുന്നുവെങ്കില്‍ ഒരുപാട് തെറ്റിദ്ധാരണകള്‍ ഒഴിവാക്കപ്പെടുമായിരുന്നു.

(20) എന്താണ്‌ പോംവഴി : പള്ളിക്കേസ്‌ ഒരു കുമളയാണ്‌. ഞാന്‍ മേല്‍പ്പറഞ്ഞ കാര്യങ്ങൾ പകലും രാത്രിയും പോലെ വൃക്തമാണ്‌.  ഇതുവരെ ആരും ഞാന്‍ പറയുന്നത്‌ എന്തുകൊണ്ട്‌ തെറ്റാണ്‌ എന്ന്‌ ചൂണ്ടിക്കാട്ടിയിട്ടില്ല. മറിച്ച്‌ എന്നെ  പറയാൻ അനുവദിയ്ക്കുന്നില്ല.  ഞാന്‍ പറയുന്ന കാര്യങ്ങൾ റെക്കോഡ്‌ ചെയ്യാൻ  വിസമ്മതിയ്ക്കുന്നു.  അത്‌ എന്റെ ആത്മവിശ്വാസം വര്‍ദ്ധിപ്പിച്ചിട്ടേയുള്ളു. പകല്‍ എത്രകാലം രാത്രിയാണ്‌ എന്ന്‌ നടിയ്ക്കാന്‍ പറ്റും. സൂര്യനും ചന്ദ്രനും സത്യവും ഒരിക്കലും മറച്ചുവയ്ക്കാന്‍ കഴിയില്ല എന്ന ബുദ്ധന്റെ വാക്കുകളാണ്‌ എന്റെ ആത്മവിശ്വാസത്തിന്റെ ആധാരം. ഞാന്‍ പറയുന്നതിനോട്‌ ഭയമാണ്‌. കാരണം ഞാന്‍ പറയുന്നതിന് മറുപടി ഇല്ല.

(21) കേരള സര്‍ക്കാരോ, അല്ലെങ്കില്‍ യാക്കോബായ വിഭാഗത്തിന്റെ തലവന്‍ Joseph Mar Gregorious  ബിഷപ്പോ മേല്‍പ്പറഞ്ഞ സത്യം ഉറക്കെ വിളിച്ചു പറയാൻ തയ്യാറായാല്‍ പളളിക്കേസ്‌ എന്നെന്നേയ്ക്കുമായി അവസാനിച്ചു. കോടതികള്‍ക്ക്‌ ഈ യാഥാര്‍ത്ഥ്യം അംഗീകരിച്ചേ പറ്റു.

മാത്യൂസ് ജെ. നെടുംപാറ 

9820232428

അടിക്കുറിപ്പ്‌

ജസ്റ്റീസുമാരായ ദേവന്‍ രാമചന്ദ്രനും അലക്സാണ്ടർ തോമസും എന്നോട്‌ വളരെ മോശമായി പെരുമാറി എന്നത്‌ സത്യമാണ്‌. ജ. ദേവന്‍ രാമചന്ദ്രൻ കോതമംഗലം കേസ്‌ കേൾക്കാൻ പാടില്ല എന്ന്‌ ഞാന്‍ പറഞ്ഞിരുന്നു. അത്‌ അദ്ദേഹത്തോടുള്ള വിരോധം കൊണ്ടല്ല. അദ്ദേഹം വക്കീലായിരുന്നപ്പോള്‍ പാത്രിയാര്‍ക്കീസ്‌ കാര്‍ക്കുവേണ്ടി കേസ്‌ വാദിച്ചിരുന്നു. ഒരു ജഡ്ജ്‌ താൻ വക്കീലായിട്ടോ, അല്ലെങ്കില്‍ കക്ഷിയായിട്ടോ, സാക്ഷിയായിട്ടോ, ഉള്‍പ്പെട്ട കേസില്‍ ജഡ്ജ്‌ ആകാൻ പാടില്ല എന്നത്‌ ഒരു fundamental principle ആണ്‌. ആ വാദം ഞാന്‍ ഉന്നയിച്ചിരുന്നു. കാരണം അത്‌ പറയേണ്ടത്‌ എന്റെ കടമയാണ്‌. അതിന്റെ പേരില്‍ ജ. ദേവന്‍ രാമചന്ദ്രന് എന്നോട്‌ വിദ്വേഷം ഉണ്ടാകേണ്ട കാര്യമില്ല. എന്നോട്‌ വളരെ hostile ആയിട്ടാണ്‌ അദ്ദേഹം പെരുമാറുന്നത്‌ എന്നത്‌ ഒട്ടേറെ ആളുകൾ എന്നോടും പറഞ്ഞിട്ടുണ്ട്‌. അതെല്ലാം ഒരു occupational risk- ന്റെ ഭാഗമാണ്‌. ഒരു കാര്യം വ്യക്തമാക്കട്ടെ എന്നെ കള്ളക്കേസിൽ കുടുക്കി, അപകീര്‍ത്തിപ്പെടുത്തി ഇല്ലാതാക്കാൻ ചിലരെല്ലാം ശ്രമിച്ചിട്ടുണ്ട്‌.  പക്ഷേ അത്‌ അവര്‍ക്ക്‌ തന്നെ വിനയായിട്ടേയുള്ളു. God is truth; truth is God. എനിക്ക്‌ സത്യമെന്ന ദൈവത്തിൽ അത്രമാത്രം അചഞ്ചലമായ വിശ്വാസമുണ്ട്‌. സത്യം താല്ക്കാലികമായി മറയ്ക്കപ്പെടാം.  ആത്യന്തികമായി സത്യം മാത്രമേ നിലനില്‍ക്കു. ആ വിശ്വാസം ഒന്നു മാത്രമാണ് പള്ളിക്കേസിലെ സത്യം തുറന്നു പറയാന്‍ എനിയ്ക്ക്‌ ധൈര്യം തരുന്നത്‌. യാക്കോബാക്കോരോടുളള നീതി നിഷേധത്തിന് അവസാനം വരുത്താന്‍ ഞാൻ ഒറ്റയാൾ മതിയെന്ന വിശ്വാസത്തിന്റെ ആധാരം സത്യമാണ്‌ ദൈവം എന്ന വിശ്വാസമാണ്‌. ആ വിശ്വാസമാണ്‌ എന്നെ ആക്ഷേപിക്കുന്നവരേയും ദ്രോഹിക്കുന്നവരേയും എനിയ്ക്ക്‌ ക്ഷമിക്കാൻ കഴിയുന്നതിന്റെ ആധാരം.

മാത്യൂസ് ജെ. നെടുംപാറ 

9820535428

Utharappalli River (ഉത്തരപ്പള്ളിയാർ )

Utharappalli River (ഉത്തരപ്പള്ളിയാർ ) is the 45th River of Kerala though not listed under major rivers of Kerala.

With a length of 18 Kms connecting directly from Achankovil River , Venmani, Alappuzha District to  Pamba River and with two major tributaries totaling a length of 34 Kms , is definitely one of the major river network in south Kerala.

Utharappalli River used to meet the drinking water and agricultural requirement of around 100,000 people spread across 70 Sq Kms Area in five Panchayaths of Alappuzha District.

With insensitive development projects, encroachments , the water flow ceased to exist and river running dry through out the year even though both connecting to rivers with plenty of water. 

In addition to above during Rainy season and and even with minor shower, the entire area floods as there is no way to drain the water.

Irrespective of winning the case in Hugh Court to restore the river to its pristine glory,  no action being taken at departmental level.

The plight of River can be seen in videos' and news paper reports available in the Facebook group of activists.

Currently the population of 100,000 people around the river having acute water shortage, loss of agriculture and suffering severe illness due to water pollution.